南宫NG28解码 “工业上楼”之深圳实践2022年，深圳规模以上工业总产值突破4.5万亿元，其中规上工业增加值首次突破1万亿元大关。工业经济体量与产业空间需求成为一对矛盾。

　　深圳从2023年开始助推企业“工业上楼”，将连续5年，每年建设2000万平方米高质量、低成本、定制化的厂房空间，打造生产生活生态“三生融合”型制造业园区。

　　继去年11月，深圳市提出为期五年的建设供应计划之后，1月10日，深圳市又举行了“20+8”产业2000万㎡“工业上楼”厂房空间项目招商大会，以平均35元每月每平方米的优惠价格，保障及推进深圳市制造业的高质量发展。

　　一石激起千层浪，深圳市对“工业上楼”计划的加速推进，使得“工业上楼”的热度再上一层楼。事实上，在近年工业用地供需矛盾的逐渐加剧，产业转型升级、国家政策的引导鼓励等诸多元素的驱动下，工业上楼作为一种载体空间新模式，势必成为潮流。

　　最初并没有官方给出明确的定义或名词解释，都是在坊间流传，所以大家对这一概念的认知也非常模糊，一直到2019年，深圳宝安区才率先给出工业上楼的定义：

　　高度超过24米且不超过100米的厂房，将生产、研发功能放在“工业性质”的高楼大厦里，向上要空间。而后又经过2年多的实践探索及研究，深圳光明区于2022年，给出了更加肯定且清晰的定义：“工业上楼”建筑是指具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）、容积率不低于3.0、高度24米以上、层数5层及以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的厂房。

　　截至目前，深圳共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万平方米。其中，共有50个项目在20大先进制造业园区范围内。同时，严控厂房租金，“工业上楼”优质厂房租金平均35元每月每平方米。

　　在深圳宝龙专精特新产业园，深圳市艾克瑞电气有限公司终于找到了“家”。艾克瑞电气从事高端放射影像医疗设备及车载医疗设备的研发、生产、销售，从创立至今，辗转多个工业园区。

　　这个产业园是深圳首个“专精特新”专业园区项目，以市场价的30%至50%分割销售给符合条件的优质企业。优质产业空间价格合理，其高使用率留足了未来生产升级所需的空间。

　　宝安新桥东先进制造业园区，是深圳首个平方公里级的“工改工”城市更新项目；南山红花岭基地“折叠空间+产城”富有现代科技感；坪山新能源汽车产业园，是装配式高层产业空间和百米高层预应力空心楼板示范工程，也是集研发办公、轻型生产等功能于一体的新能源汽车技术创新中心。

　　而在深圳市坪山区，除了大力整备连片产业用地，每年还推出不低于200万平方米的高标准“工业上楼”项目，为创新型、制造型企业提供优质空间保障。

　　强特色，产业特征转散为聚。“旧瓶”难装“新酒”。深圳工业区厂房普遍设计标准一般，缺乏定制化考虑，难以满足战略性新兴产业和未来产业需求。园区产业集聚特征不明显。“工业上楼”园区紧扣战略性新兴产业和未来产业定位，突出连片化、定制化产业空间特征，实现产业上下游就在上下楼。

　　随着政策、产业、市场、资本等诸多要素的逐渐成熟，加诸2023年疫情放开，工业上楼或将迎来新一轮机遇，实现新一轮爆发。

　　今年深圳市政府工作报告和高质量发展十大计划均明确提出实施“工业上楼”计划，2023年新增2000万平方米优质经济厂房空间。

　　“加快‘工业上楼’是深圳落实党的二十大报告指出的‘坚持把发展经济的着力点放在实体经济上’‘加快建设制造强国’的具体举措，也是落实广东省委提出的‘实体经济为本、制造业当家’‘坚持抓大产业、大平台、大项目、大企业、大环境建设’的重要行动，目的就是更好保障产业发展空间，做优做强制造业家当，推动制造业高质量发展”深圳市委、市长覃伟中表示。

　　挺直身敢担当，将“工业上楼”打造为城市准公品。“工业上楼”也被称为“摩天工厂”“空中厂房”，通常指多层厂房，是城市空间形态的创新和突破。早在2015年，深圳市宝安区便在全国率先探索“工业上楼”模式，建成大族激光智造中心、全至科技创新园等典型案例。

　　根据工业大厦易集聚高端企业、凸显地标形象，堆叠式厂房适配中大型生产，工业综合体利于中小企业孵化的特征按照中心城区、城市新区、郊区新城核心功能差异化导向，结合具体产业和项目需求具体分析确定建设不同的建筑模式，在不同区域布局堆叠式厂房以满足生产需求，布局工业综合体和工业大厦以满足研发和形象展示需求。

　　围绕全市“支柱+新兴+未来”的制造业体系明确鼓励工业上楼产业、有条件上楼产业和不建议上楼产业类别，并制定完善的评估体系，鼓励轻型生产与高端制造产业优先上楼，匹配城市未来重点产业布局，优化产业结构。鼓励投融资机构、研发机构、服务机构等入驻，助力企业发展。

　　重点导控建筑空间是否适于生产，对土地开发面积、容积率、建筑层高楼板荷载、柱网间距、生产辅助设施配套服务设施等建设标准做出详细规定，保障空间的生产适宜性南宫NG28。明确工业楼宇的主导产业，设定工业楼宇开发项目准入资格、企业入驻资格等要求，进一步优化工业楼宇、标准厂房产权分割条件及流程。

　　以存量楼宇功能改造和新城高端楼宇规划建设为抓手，大力实施楼宇增量载体提质和“腾笼引凤”工程，鼓励建设高层工业楼宇，着力推广“工业上楼”模式。制定工业楼宇认定标准，动态认定一批工业楼宇，给予一定的政策优惠。

　　牢牢守住工业用地底线，划定工业用地区块线，在容积率、地下空间的开发利用率等方面给予部分弹性指标，保障工业发展空间。对工业用地实施精细化管理，加大全市低效闲置工业用地的盘活力度，鼓励对边角地、夹心地等分散低效的工业用地进行整合利用，开发工业楼宇项目。

　　无疑，推动中心城区工业上楼，可以实现存量产业用地提效增容，促进产业高端和高端产业聚集，塑造城市地标形象，是实现城市精明增长的重要探索。

　　蹲下去抓落实，以“有为政府”激活“有效市场”。工业上楼涉及万亿资金、万亿空间，面临市场动力不足等困境。深圳又如何逢山开路，遇水架桥，打通资金、土地、政策等堵点问题？

　　据估算，深圳1平方米厂房空间成本大约为1万元，未来5年“工业上楼”项目资金成本高达1万亿元，如此大的资金规模即使以深圳的财政实力仍比较吃紧。

　　为弥补资金缺口，深圳充分利用市场化、公益化两类路径，发挥国有企业的使命担当，支持各类资本入场。支持政策性开发银行、大型国有商业银行参与，鼓励金融机构采取供应链金融等创新方式，挖掘盈利潜力，扩大融资规模。积极发挥政府专项债、RETIs等金融工具作用。

　　“假若按容积率4.0测算，建设1亿平厂房至少需要25平方公里的土地，这还不包括生活居住等配套用地，对于寸土寸金的深圳来说难度巨大。”深圳市城市规划设计研究院负责人说。

　　为此，深圳通过多种土地政策创新，实现多渠道供给及土地盘活双赢。创新实施土地整备利益统筹模式，充分调动社区集体用地入场积极性。试行存量土地“提容增效”、产业用地“异地腾挪置换”、降低城市更新中合法用地比例门槛等政策，着力破解土地低效、碎片等问题，打造平方公里级项目。试行优质产业空间供给和二三产业混合用地供应新模式，保障优质经济厂房空间持续供应。首批“工业上楼”试点项目已完成用地供应超40个。

　　“工业上楼”既是前沿理念，又是创造性实践，存在诸多政策障碍南宫NG28。这其中既包括城市更新土地移交贡献率高、容积率管控、空间租售限制严格等工业项目既有困难，也包括层高限制、造价成本高等“工业上楼”特有问题。

　　深圳大胆设想、小心求证，围绕“工业上楼”工作进行改革创新和流程再造。创新实施“工改工业上楼”新模式，在层高限制、土地移交贡献率、容积率优惠、租售限制、调增用地等方面给予政策解绑，解决了项目实施动力不足等关键问题。比如，层高超过8米的，经安排专题论证通过，不另计建筑面积核减。再如，为解决“工业上楼”高层厂房货运效率低等问题，货运盘道可计入核增建筑面积。

　　森磊国际设计集团作为深耕产业园多年的设计公司，认为重点是要为工业上楼搭建出一套完整的“设计共建体系”，力求在瞬息万变的市场中，积极赋能工业上楼模式，以此消除大多数行业上楼的难度。那么根据设计共建体系最为核心的内容，分成三个维度：规划设计原则、建筑设计要点、成本策略。

　　工业园区从最早散落的点状布局，发展到今天的网络式系统，在设计上，已不再是纯粹意义的建筑学形式与功能的讨论，更需要结合产业升级，兼顾城市发展，呈现出像社区一般多元融合，涵盖配套、生产制造（高标准厂房）和研发办公的复合型园区。

　　森磊国际设计集团提出“未来工厂”的设计原理，由强韧性、高效能、专业化三个部分组成，既立足当下使用需求，也适应远期发展。其中强韧性分为13个要点，分别对建筑高度、层高、标准层、仓储空间、吊装平台、生产线、承重、柱距、货运通道、垂直交通、卸货平台、卸货区竖向、货车参数做了系统梳理，共同进化赋能产业无障碍上楼。

　　无论盲目的节省成本还是设计不当都有带来不同程度的资源浪费，也正因如此，更需要设计团队给出合理的建议，使得项目发展更加具有可持续性。森磊国际设计集团通过柱网选型、地下室设计、机电工艺一体化、建筑标准化等手段，将成本控制的合理范围之内，即省钱要省对地方南宫NG28，花钱也要花对地方。

　　同时值得一提的是，工业上楼的项目类型，一般分为自用型园区与平台型园区两种，前者是一种定制化产品，使用方有着清晰的生产需求，尤其是工艺设计要尽量前置，保证与建筑设计的高度匹配性，才能使设计工作顺利推进；后者则是一种高标准、集约化、通用性的产品，更多的是以市场为导向，也是工业上楼中主流模式。